رجل الأعمال والخبير العقاري قيس الغانم لـ "ايكو نيوز" :
القطاع الصناعي في الكويت "يتيم" ويفتقد الرؤية الاستراتيجية
-
خفض الفائدة تنعكس على أسعار العقار بالنصف الثاني في 2025
-
السكني والاستثماري أكثر المستفيدين من خفض الفائدة
-
لا صحة لتراجعات السكن الخاص والمناطق الخارجية تأثرت قليلاً
-
متنفذون وراء فشل شركة المقاصة العقارية لتعارضها مع مصالحهم
-
السوق العقاري يعاني من فوضى لطالما نادينا بالقضاء عليها منذ سنوات طويلة
-
غياب الارتفاع على العقار التجاري لأنه سلعة كبيرة ومبالغه ضخمة
-
تملك الوافد للعقار سيكون بمثابة استثمار له وللدولة على حد سواء
-
السوق العقاري سيتضاعف حجمه مع دخول الوافد كمستثمر في العقار
-
70% من ميزانية الرواتب والدعومات وتنوع الدخل ضرورة
كتب مبارك الشعلان:
أكد رجل الأعمال والخبير العقاري قيس الغانم أن خفض أسعار الفائدة لن يكون له تأثير لحظي على أسعار العقار في المدى المنظور، مبيناً أن آثار هذا الخفض ستبدأ خلال العام المقبل وربما خلال النصف الثاني من العام المقبل.
وبين الغانم في حوار شامل أجرته "ايكو نيوز" أن هذا التأثير سيظهر مع التراجعات المتوقعة لخفض الفائدة بواقع ربع نقطة والتي سيلحقها ربع نقطة أخرى.
وأوضح الغانم أن الأموال التي سيتم تسييلها من البنوك بعد انخفاض الفوائد عليها ستتجه إلى القطاع العقاري، وتحديداً في العقار السكني والاستثماري.
وقال إن تسييل العوائد والتوجه بها نحو العقار سيؤدي إلى ارتفاعات الأسعار قائلاً: من الطبيعي أن يكون لهذا الأمر تأثير على أسعار العقار، لكن ليس في جميع القطاعات، إذ أن الارتفاع المتوقع سيطال قطاعي العقار السكني والاستثماري.
وبين أن السوق العقاري يعاني من فوضى لطالما نادينا بالقضاء عليها منذ سنوات طويلة، موضحاً أن الحكومة لبت النداءات أكثر من مرة عن طريق إصدار قرارات وقوانين منظمة تارة، وعن طريق تأسيس شركة المقاصة العقارية تارة أخرى، حيث كان الهدف من وراء قيام وتأسيس "المقاصة العقارية" القضاء على السلبيات التي يشهدها السوق العقاري، وذلك من خلال إيجاد نظام يساعد كافة الجهات والشركات والأفراد المتعاملين بالسوق العقاري من الاطلاع على أسعار السوق والصفقات العقارية التي تتم بكل شفافية ووضوح.
وعن السبب في فشل المقاصة العقارية، أوضح الغانم أن هذه الشركة لم تكن متوافقة مع حاجة ورغبة بعض المتنفذين، ولأن الحكومة في ذلك الوقت لم تكن لديها الرؤى التنظيمية اللازمة لعمل وتفعيل هذه، فقد سارت في نفس طريق المتنفذين، إلى أن انتهى الطريق بإفلاس هذه الشركة ووأدها قبل أن تبدأ عملها، وذلك على الرغم من الطريق الطويل الذي سلكته نحو التأسيس ووضع النظام الأساسي.
وعن تراجعات أسعار السكن الخاص ، قال الغانم : أستطيع القول أن هذه النسب غير دقيقة على الأقل في المناطق الداخلية الرئيسية، حيث أنه من خلال متابعتنا لأسعار السكن الخاص في المناطق الواقعة بين الدائري الأول والدائري الخامس نجد أن أسعارها ما زالت مستقرة، بل وربما ارتفعت أسعار السكن الخاص في بعض هذه المناطق، مستدركاً أن الأسعار في المناطق الخارجية أي مناطق بعد الدائري السابع قد تكون هبطت لكن ليس بهذه النسبة وإنما أقل من ذلك بكثير، ولعل الصفقات القليلة التي تمت في تلك المناطق بأسعار منخفضة كانت بسبب ضغوط تعرض لها فئة قليلة من الملاك.
وفيما يتعلق بالقطاع الصناعي، أشار الغانم إلى أن القطاع الصناعي الكويتي عانى منذ تأسيسه من عدم الاهتمام أو الإنصاف، وذلك مرجعه إلى عدم وجود رؤية صناعية استراتيجية، إذ أنه على الرغم من وجود الهيئة العامة للصناعة، إلا أنني أرى أن القطاع الصناعي "يتيم" ولا يجد من يهتم به أو يرعاه.
- بداية، ما هو تأثير خفض أسعار الفائدة على أسعار العقار؟
- يجب أن نعرف بداية أن خفض أسعار الفائدة لن يكون له تأثير لحظي على أسعار العقار، بمعنى أن الخفض لن يكون عاملاً مؤثراً على العقار على المدى المنظور، على الأقل ليس خلال العام الحالي، لكن آثار هذا الخفض ستبدأ خلال العام المقبل وربما خلال النصف الثاني من العام المقبل، وذلك لعدد من الأسباب أولها أن خفض الفائدة الذي بدأ بربع نقطة وسيلحقها ربع نقطة آخر خلال الربع الأخير من العام، ليس بالنسبة الكبيرة المؤثرة على العقار. أما ثاني هذه الأسباب فهو أن المستثمر لن يبحث عن فرص استثمارية بديلة إلا بعد أن يعي بأن العوائد على رأس المال لدى البنك لم تعد مجدية، وبالتالي سيبدأ بالبحث عن فرص استثمارية جديدة وهذه الفرص لا تتوفر في الكويت إلا في البورصة والعقار.
لذا نقول أن الخفض المتكرر لأسعار الفائدة سينعكس على العقار مع النصف الثاني من العام 2025، ذلك أن الأموال التي سيتم تسييلها من البنوك بعد انخفاض الفوائد عليها ستتجه إلى القطاع العقاري، وتحديداً في العقار السكني والاستثماري.
عودة المستثمرين
- هل يعني ذلك أن أسعار العقار سترتفع مع عودة المستثمرين إلى هذا القطاع؟
- نعم من الطبيعي أن يكون لهذا الأمر تأثير على أسعار العقار، لكن ليس في جميع القطاعات، إذ أن الارتفاع المتوقع سيطال قطاعي العقار السكني والاستثماري كما ذكرت آنفاً، بل يمكن القول أن هذا التأثير قد بدأ بالفعل، بدليل الصفقة التي شهدها السوق مؤخراً والمتمثلة ببيع قطع أرض كبيرة في شارع بغداد بمنطقة السالمية بسعر 23 مليون دينار بعد أن كانت معروضة في السابق بسعر 16 مليوناً.
أما العقار التجاري فلا نتوقع أن يشهد ارتفاعات كبيرة خلال المرحلة المقبلة، لسبب بسيط هو أن العقار التجاري يعد سلعة كبيرة ومبالغها ضخمة، بمعنى أن صفقات "التجاري تحتاج للمزيد من الوقت حتى تبدأ بالارتفاع والتداول.
فوضى العقار
- تتكرر الشكاوى من الفوضى التي يعيشها السوق العقاري الكويتي، فما هي من وجهة نظركم أهم الحلول الواجب تنفيذها لمعالجة هذه الفوضى ؟
-بالفعل يعاني السوق العقاري من فوضى لطالما نادينا بالقضاء عليها منذ سنوات طويلة. ولبت الحكومة هذه النداءات أكثر من مرة عن طريق إصدار قرارات وقوانين منظمة تارة، وعن طريق تأسيس شركة المقاصة العقارية تارة أخرى، حيث كان الهدف من وراء قيام وتأسيس "المقاصة العقارية" القضاء على السلبيات التي يشهدها السوق العقاري، وذلك من خلال إيجاد نظام يساعد كافة الجهات والشركات والأفراد المتعاملين بالسوق العقاري من الاطلاع على أسعار السوق والصفقات العقارية التي تتم بكل شفافية ووضوح.
لكن ولأن هذه الشركة لم تكن متوافقة مع حاجة ورغبة بعض المتنفذين، ولأن الحكومة في ذلك الوقت لم تكن لديها الرؤى التنظيمية اللازمة لعمل وتفعيل هذه، فقد سارت في نفس طريق المتنفذين، إلى أن انتهى الطريق بإفلاس هذه الشركة ووأدها قبل أن تبدأ عملها، وذلك على الرغم من الطريق الطويل الذي سلكته نحو التأسيس ووضع النظام الأساسي.
وكان المأمول من "المقاصة العقارية" أن تسير على نفس نهج وخطى هيئة أسواق المال التي أوجدت قواعد تنظيمية وفعلت من نظام الشفافية في السوق، حتى أنتهى بها الأمر بطرح الثقة في سوق الكويت للأوراق المالية، بل إنها نجحت في جذب المستثمر المحلي والأجنبي على حد سواء للاستثمار في هذا السوق، حتى أصبحنا نرى اليوم رؤوس أموال ضخمة تقدر بملايين الدنانير بل وحتى مليارات الدنانير جاءت للاستثمار والتداول في السوق، وهو أمر لم يكن ممكناً لو لا الثقة والشفافية التي زرعتها هيئة أسواق المال فيه.
غير دقيقة
- إذا انتقلنا إلى الحديث عن السكن الخاص، فهناك من يرى أن أسعاره قد انخفضت بنسبة 30%.. هل ترى أن هذا الرقم صحيح؟
-أستطيع القول أن هذه النسب غير دقيقة على الأقل في المناطق الداخلية الرئيسية، فمن خلال متابعتنا لأسعار السكن الخاص في المناطق الواقعة بين الدائري الأول والدائري الخامس نجد أن أسعارها ما زالت مستقرة، بل وربما ارتفعت أسعار السكن الخاص في بعض هذه المناطق.
وفي الوقت نفسه، نرى أن الأسعار في المناطق الخارجية أي مناطق بعد الدائري السابع قد تكون هبطت لكن ليس بهذه النسبة وإنما أقل من ذلك بكثير، ولعل الصفقات القليلة التي تمت في تلك المناطق بأسعار منخفضة كانت بسبب ضغوط تعرض لها فئة قليلة من الملاك (حالات نادرة)، خاصة إذا ما عرفنا أن معظم أصحاب القسائم السكنية قد تملكوا هذه العقارات عن طريق القروض البنكية أو بنظام الإجارة، وبالتالي قد يتعرض بعض هؤلاء الأشخاص إلى ضائقة مالية تضطرهم إلى البيع بأسعار مخفضة للخروج من أزماتهم المالية.
- هل ترون أن تملك الوافدين للشقق والأراضي أمر مهم لانتعاش السوق؟
- موضوع تملك الوافدين ليس بالموضوع الجديد، وقد سبق أن طرحنا أفكارنا ومقترحاتنا في هذا الأمر عندما كنت على رأس اتحاد العقاريين، كما سبق لنا أن ناقشنا هذا الأمر وقدمنا مذكرات بخصوصه إلى مجلس الوزراء أثناء وجود الشيخ سعد العبدالله (رحمه الله) كرئيس لمجلس الوزراء، حيث أكدنا في هذا الصدد أن تملك الوافدين للعقار في الكويت سيساعد على خلق أدوات استثمارية جديدة تنعش الاقتصاد الكويتي وتساعده على النمو والتطور.
إن تملك الوافد للعقار سيكون بمثابة استثمار له وللدولة على حد سواء، فالوافد الذي يدفع إيجاراً شهرياً سيتحول إلى مستثمر يدفع قسطاً مقابل أصل عقاري، وهذا من الأمور الإيجابية التي يمكن أن تنعكس على السوق الذي سيتضاعف حجمه الحالي إلى مليارات الدنانير، كما سيكون لها انعكاساتها وآثارها الاقتصادية والاجتماعية والأمنية على السوق الكويتي بشكل عام.
أملاك الدولة
- هل تؤيدون رفع أسعار الرسوم على أراضي أملاك الدولة؟ وما هو رأيكم بخصوص رفع ضريبة القيمة المضافة وهل سيكون هناك تأثير على القطاع الصناعي بعد فرضها؟
- لا أحد ينكر أن رفع أسعار رسوم الدولة على الأراضي المنتفع بها من قبل القطاع الخاص سيكون عاملاً رديفاً لميزانية الدولة. وكذلك الحال بالنسبة للضرائب، فالضريبة سوف تكون عاملاً ينظر له بقوة من قبل الحكومة مع تذبذب أسعار النفط، ففي ظل هذا التذبذب لن تكون ميزانية الدولة قادرة على التوافق مع احتياجاتها، لا سيما وأن 70% من ميزانية الدولة تذهب إلى بند الأجور والرواتب الشهرية، كما أن الحكومة لم تقم طوال العقود الماضية بخلق مداخيل إضافية عن طريق الصناعات البترولية أو غيرها من الصناعات الضرورية، علماً أنها لو عملت على ذلك الأمر لوفرت مداخيل إضافية تكون رافداً لها إلى جانب دخل الهيئة العامة للاستثمار ودخل النفط.
وبينما نرى أنه لا مفر أمام الحكومة من تطبيق ضريبة القيمة المضافة، فإننا نرى في الوقت نفسه أن الحكومة قد بدأت بالفعل بالتحضير لمثل هذا الأمر، بدليل أنها قد اشترت بالفعل النظام اللازم لبدء تطبيق الضريبة التي أصبحت قريبة جداً من وجهة نظرنا، علماً بأن المستهلك سيكون هو المتضرر الأول من تطبيق هذه الضريبة التي سيكون لها تأثير كبير على أسعار السلع بالكويت.
القطاع الصناعي
- كيف تقيم وضع القطاع الصناعي وهل ترى أن "الصناعة" مظلومة؟
- عانى القطاع الصناعي الكويتي منذ تأسيسه من عدم الاهتمام أو الإنصاف، وذلك مرجعه إلى عدم وجود رؤية صناعية استراتيجية، إذ أنه على الرغم من وجود الهيئة العامة للصناعة، إلا أنني أرى أن القطاع الصناعي "يتيم" ولا يجد من يهتم به أو يرعاه.
ولعل السبب في قولي هذا يرجع إلى أن الهيئة العامة للصناعة ليس لديها استراتيجية صناعية شاملة أو فكر صناعي حقيقي، فدور الهيئة الحالي لا يتجـــــاوز "المخالفـــات" و "التحويل" للقضاء، في حين يفترض أن يكون دورها قائماً على تفعيل دور الصناعة، وتحقيق العوائد التي تصب في ميزانية الدولة، بالإضافة إلى توظيف الكوادر الوطنية في القطاعات الصناعية المختلفة.
إن الدور الأساسي الذي يفترض أن تقوم به الهيئة العامة للصناعة، هو كيفية خلق أسواق جديدة للصناعات الكويتية داخل وخارج الكويت، ولعل هذا الأمر هو ما طبقته ونجحت فيه المملكة العربية السعودية التي ركزت في بداية عملها على توقيع الاتفاقيات الضريبية مع معظم دول العالم الاقتصادية، وفتح أسواقها أمام المستثمرين المحليين والخليجيين والأجانب أمام تملك الأراضي الصناعية بأسعار تنافسية مع منحهم إعفاءات ضريبية طويلة الاجل، الأمر الذي أدى إلى انتشار الصناعات السعودية في معظم دول أمريكا وأوروبا وأفريقيا، كما أصبحت الشركات الصناعية السعودية رافداً لتوظيف المواطنين السعوديين، فضلاً عن إيجاد قاعدة استهلاكية ضخمة للمواطنين السعوديين.
والأهم من ذلك كله هو أن الكثير من الشركات الأجنبية دخلت في شراكات مع شركات سعودية للاستفادة من عدد من الأمور، أولها ضخامة السوق السعودي وانفتاحه الكبير على الكثير من أسواق العالم الخارجية، وثانيها هو انخفاض قيمة الضرائب السعودية مقارنة بالضرائب الأمريكية والأوروبية، ناهيك عن قرب السعودية من عدد من أسواق المنطقة العربية والأفريقية وأسواق الشرق الأوسط والأسواق الآسيوية التي ترتبط معها بخطوط بحرية وجوية.
تشريعات وقوانين
*من وجهة نظركم، ما هي التشريعات والقوانين المطلوب تنفيذها لتعزيز بيئة الأعمال وتحسين الوضع الاقتصادي؟
-إن تعزيز بيئة الاعمال في الكويت يحتاج إلى إعادة النظر بجميع التشريعات والقوانين التي أسست عليها مبادئ الاقتصاد الوطني حتى نكون قد جارينا التغيرات التي طرأت على الدولة من مجتمع وصناعة وتجارة وسوق، وبالتالي لا يمكننا القول أن هناك تشريعاً محدداً أو قانوناً واحداً يجب علينا إيجاده أو تطبيقه، ولكن الأمر يتطلب أن نفتح أعيننا على المستجدات التي شهدها عالم الاقتصاد والتجارة من حولنا، وأن ندرك أن الكثير من القوانين القائمة حالياً هي قوانين قديمة بعضها يعود إلى الستينات والسبعينات، وبالتالي فإن الحاجة ماسة لغربلة كافة هذه القوانين وإعادة صياغتها وترتيبها بما يتماشى مع المستجدات والتحديات الإقليمية والعالمية.
كوادر
بيئة الأعمال
أشار الغانم إلى أن تعزيز بيئة الأعمال في الكويت يحتاج إلى إعادة النظر بجميع التشريعات والقوانين التي أسست عليها مبادئ الاقتصاد الوطني حتى نكون قد جارينا التغيرات التي طرأت على الدولة من مجتمع وصناعة وتجارة وسوق.
قوانين قديمة
أوضح الغانم أن الكثير من القوانين القائمة حالياً هي قوانين قديمة بعضها يعود إلى الستينات والسبعينات، وبالتالي فإن الحاجة ماسة لغربلة كافة هذه القوانين وإعادة صياغتها وترتيبها بما يتماشى مع المستجدات والتحديات الإقليمية والعالمية.
دور الهيئة العامة للصناعة
بين الغانم أن الدور الأساسي الذي يفترض أن تقوم به الهيئة العامة للصناعة، هو كيفية خلق أسواق جديدة للصناعات الكويتية داخل وخارج الكويت، ولعل هذا الأمر هو ما طبقته ونجحت فيه المملكة العربية السعودية التي ركزت في بداية عملها على توقيع الاتفاقيات الضريبية مع معظم دول العالم الاقتصادية، وفتح أسواقها أمام المستثمرين المحليين والخليجيين والأجانب أمام تملك الأراضي الصناعية بأسعار تنافسية مع منحهم إعفاءات ضريبية طويلة الأجل.
انخفاض الضرائب بالسعودية
أوضح الغانم أن الكثير من الشركات الأجنبية دخلت في شراكات مع شركات سعودية للاستفادة من عدد من الأمور، أولها ضخامة السوق السعودي وانفتاحه الكبير على الكثير من أسواق العالم الخارجية، وثانيها هو انخفاض قيمة الضرائب السعودية مقارنة بالضرائب الامريكية والأوروبية، ناهيك عن قرب السعودية من عدد من أسواق المنطقة العربية والأفريقية وأسواق الشرق الأوسط والأسواق الآسيوية التي ترتبط معها بخطوط بحرية وجوية.
0 التعليقات:
أضف تعليقك